Эксперт ИТМО Хайпарка стал колумнистом делового издания

В России фиксируется устойчивый рост спроса на формат коммерческой недвижимости light industrial – это гибкоконфигурируемые пространства, которые сочетают в себе производственные, складские и офисные функции. По данным консалтинговой компании Nikoliers, в стране за I квартал 2025 г. объем ввода объектов данного формата составил 116 000 кв. м – это в 4 раза больше среднегодового показателя ввода 2017-2022 гг. (28 900 кв. м). На текущий момент соотношение объектов light industrial в Москве и Петербурге – около 10:1. Но именно это говорит о том, что город на Неве имеет высокий потенциал в этой области.

Заметно растет спрос на помещения light industrial со стороны арендаторов. Объекты, совмещающие функции производства, офиса, склада, шоу-рума и НИОКР-центра в одной локации – это новый супер-тренд Петербурга. Преимущество таких объектов в том, что они позволяют значительно сократить издержки на внутреннюю логистику компании. Основные потребители этого формата – быстро развивающиеся и инновационные компании, а также стартапы на зрелых стадиях. Коллектив этих компаний, как правило, состоит из молодого и высокооплачиваемого персонала. Это сотрудники, которые предъявляют высокие требования к уровню и классу рабочих мест, интерьеру и коммьюнити. Это специалисты, которые больше не готовы работать на производствах и офисах класса «Г».

Также в данном сегменте недвижимости наиболее востребованными являются объекты, позволяющие конфигурировать пространства из стандартных блоков офисного и производственного формата под задачи и потребности арендатора и покупателя. Такой формат позволяет при быстром росте компании дать возможность расширить ее площади в том же здании.

Поэтому в Петербурге наибольший интерес с точки зрения перспектив и роста объема рынка недвижимости представляет сегмент light industrial, ориентированный на производственно-офисный вариант использования. Одно из отличий и преимуществ этого формата состоит в том, что здание разделено перегородками для каждого арендатора и владельца, с отдельным входом, въездом и учетом потребления ресурсов. Инвесторы все чаще выбирают light industrial, поскольку в коммерческой недвижимости этот сегмент показывает наиболее высокую доходность.

В отличие от индивидуально построенных промышленных зданий, формат light industrial с гибкоконфигурируемыми пространствами, является ликвидным инструментом для инвестирования. Например, с помощью ЗПИФ (закрытых паевых инвестиционных фондов), так как на текущий момент проектное банковское финансирование из-за высокой ключевой ставки стало в сильной степени неэффективным. 

По итогу подобные объекты растут в цене в соответствии со растущим спросом. Это, во-первых, дает возможность как инвестировать в подобный формат. И во-вторых, владелец подобной недвижимости имеет уверенность, что в случае необходимости, имеющиеся в собственности площади могут быть быстро реализованы с ощутимой доходностью к цене приобретения.

Несмотря на потенциал light industrial в Петербурге, развитию формата препятствуют системные факторы. Как и в других регионах России, ключевой проблемой остается ограниченная поддержка бизнеса на местном и региональном уровнях. Кроме того, наблюдается дисбаланс инвестиций – значительная часть средств традиционно концентрируется в столичном регионе. Кроме того, в городе на Неве практически отсутствуют эффективные меры поддержки малого и среднего бизнеса.

В результате сегодня на петербургском рынке недвижимости наблюдаются два разнонаправленных тренда. С одной стороны, есть высокий спрос на качественную производственно-офисную недвижимость. С другой, общее охлаждение экономики и высокая ключевая ставка отрицательно влияют на деловую активность.

В условиях разнонаправленных трендов рынок light industrial в Петербурге демонстрирует устойчивость, поскольку спрос на комплексные производственно-складские пространства продолжает расти даже на фоне нестабильной экономической ситуации. В ближайшие годы рост спроса на этот формат будет обеспечен за счет малого и среднего бизнеса. Кроме того, влияние окажут долгосрочные факторы: расширение логистической инфраструктуры, рост e-commerce, а также переориентация производств на принципы устойчивого развития.

Материал размещен на сайте издания Ведомости https://spb.vedomosti.ru/opinion/columns/2025/06/10/1116202-kak-light-industrial-menyaet-rinok-nedvizhimosti?from=newsline